Altersvorsorgedepot und Immobilie: Wann es zum Immo-Depot wird

Aus einem Altersvorsorgedepot darfst du das geförderte Kapital vollständig für eine selbst genutzte Wohnung verwenden — für den Kauf, den Bau, die Tilgung des Immobiliendarlehens, einen barrierereduzierenden Umbau oder eine energetische Sanierung. Das neue Depot ist damit nicht nur ein Rentenprodukt, sondern auch ein Weg, staatlich gefördertes Eigenkapital für die eigene Immobilie aufzubauen. „Immo-Depot“ trifft es fast besser als „Altersvorsorgedepot“ — allerdings mit einem Sternchen, das in kaum einem Werbeprospekt steht: Seit der Reform muss kein Anbieter diese Entnahme mehr anbieten.

Was heißt wohnwirtschaftliche Verwendung beim Altersvorsorgedepot?

Kurz gesagt: Du kannst das geförderte Kapital bis zum Beginn der Auszahlungsphase ganz oder teilweise aus dem Vertrag herausnehmen und in selbst genutztes Wohneigentum stecken, ohne dass Zulagen und Steuervorteile zurückgefordert werden. Im Gesetz heißt dieser Betrag Altersvorsorge-Eigenheimbetrag.

Geregelt ist das in § 92a Einkommensteuergesetz². Erlaubt sind genau drei Verwendungen:

1. Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung — oder die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens.
2. Erwerb von Pflicht-Geschäftsanteilen an einer eingetragenen Genossenschaft für die Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung.
3. Barrierereduzierender Umbau oder energetische Sanierung einer Wohnung.

Für alle drei gilt eine Untergrenze: Mindestens 3.000 Euro müssen entnommen werden¹. Begünstigt ist nur eine Wohnung im eigenen Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Genossenschaftswohnung, die in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegt und deine Hauptwohnung beziehungsweise den Mittelpunkt deiner Lebensinteressen bildet². Eine vermietete Kapitalanlage ist ausdrücklich nicht gemeint.

Bemerkenswert ist, wie sehr das Altersvorsorgereformgesetz hier entrümpelt hat. Bisher musste bei einer Teilentnahme ein Restkapital von 3.000 Euro im Vertrag verbleiben — dieses Erfordernis fällt weg. Und für Umbau und Sanierung galten bisher hohe Schwellen von 6.000 Euro beziehungsweise 20.000 Euro; künftig reicht auch hier die einheitliche Untergrenze von 3.000 Euro¹ ⁴. Damit wird die energetische Sanierung des eigenen Hauses erstmals auch für kleinere Maßnahmen erreichbar.

Warum man das Altersvorsorgedepot auch Immo-Depot nennen könnte

Kurz gesagt: Weil du dasselbe Kapital zweimal nutzen kannst — erst als gefördertes Depot mit Zulagen und Kostendeckel, dann als Eigenkapital für die eigene Wohnung.

Das ist der eigentliche Charme der Konstruktion. Du sparst in einem Depot, das ab 2027 an den Start geht, und bekommst dafür staatliche Zulagen: 50 Prozent auf die ersten 360 Euro Eigenbeitrag im Jahr und 25 Prozent auf weitere Beiträge bis 1.800 Euro, macht bis zu 540 Euro Grundzulage. Dazu kommen 100 Prozent der Beiträge bis 300 Euro je Kind als Kinderzulage und ein Berufseinsteiger-Bonus von 200 Euro für alle, die vor dem 25. Geburtstag abschließen⁵. Beim Standarddepot dürfen die Effektivkosten höchstens 1,0 Prozent betragen¹.

Und dann darfst du dieses geförderte Kapital in die erste eigene Wohnung stecken. Für junge Familien ist das der springende Punkt: Der klassische Konflikt zwischen „fürs Alter sparen“ und „Eigenkapital für die Immobilie ansparen“ verschwindet, weil beides in denselben Topf geht. Genau das ist die Logik, mit der wir in der Zuversichtsberatung arbeiten — erst schauen, welches Geld ohnehin schon da ist oder gefördert wird, bevor jemand seinen Lebensstandard senkt.

Ein zweiter Punkt wird oft übersehen: Auch die Tilgung eines laufenden Immobiliendarlehens ist eine begünstigte Verwendung². Wer schon gekauft hat, kann das Depot also als Sondertilgungs-Vehikel nutzen, statt es bis zur Rente liegen zu lassen.

Der Haken: Nicht jedes Altersvorsorgedepot lässt die Entnahme zu

Kurz gesagt: Die Entnahme für Wohneigentum ist seit der Reform kein Pflichtbestandteil zertifizierter Verträge mehr. Sie greift nur, „sofern es die Vertragsbedingungen zulassen“ — dieser Halbsatz steht so im Gesetz.

Das ist die wichtigste und am wenigsten bekannte Änderung. Bisher musste jeder zertifizierte Altersvorsorgevertrag die Entnahmemöglichkeit nach § 92a EStG enthalten. Die Gesetzesbegründung nennt den Grund für die Abkehr offen: Anbieter, die eine solche Entnahme sonst nicht anbieten würden, klagten über die Kostenbelastung durch die verpflichtende technische Ausstattung. Deshalb wird die Regelung „als optionaler Baustein ausgestaltet“ — und die Eigenheimrenten-Förderung soll sich bei den darauf spezialisierten Anbietern konzentrieren⁴.

Für dich heißt das ganz praktisch: Ein Altersvorsorgedepot ohne diese Vertragsklausel ist kein Immo-Depot. Die Frage „Erlaubt dieser Vertrag die Entnahme für selbst genutztes Wohneigentum nach § 92a EStG?“ gehört damit auf die Checkliste vor jedem Abschluss — und zwar ganz nach oben, wenn Wohneigentum in deiner Lebensplanung überhaupt vorkommt. Nachträglich lässt sich das nicht ergänzen; du müsstest den Anbieter wechseln.

Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Ob eine Entnahme in deinem Fall sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Finanzierung und Lebensplanung ab.

Was kostet dich die Entnahme steuerlich?

Kurz gesagt: Nichts sofort — aber die Steuer ist nur aufgeschoben. Der entnommene Betrag wandert in ein Wohnförderkonto und wird im Ruhestand nachgelagert versteuert.

Das Wohnförderkonto ist ein reines Merkposten-Konto bei der zentralen Stelle: Es fließt kein Geld, es wird nur festgehalten, wie viel gefördertes Kapital in der Immobilie steckt. Im Ruhestand wird dieser Betrag als sonstige Einkünfte versteuert.

Hier hat die Reform spürbar nachgebessert — und zugleich einen Vorteil gestrichen. Ab dem 1. Januar 2028 gilt:

• Die jährliche Erhöhung des Wohnförderkontos um 2 Prozent entfällt¹.
• Der Stand wird ab dem 1. Januar nach Beginn der Auszahlungsphase auf fünf Jahre verteilt statt bis zum 85. Lebensjahr¹.
• Dafür entfällt die bisherige Einmalbesteuerung, bei der nur 70 Prozent angesetzt wurden (§ 22 Nummer 5 Sätze 5 und 6 wurden gestrichen)¹ ³.

Was das ausmacht, zeigt ein vereinfachtes Rechenbeispiel. Angenommen, du entnimmst mit 35 Jahren 30.000 Euro für den Kauf der ersten eigenen Wohnung, die Auszahlungsphase beginnt mit 67 — also 32 Jahre später.

Die Bemessungsgrundlage sinkt also um 26.536 Euro oder rund 47 Prozent, weil die 2-Prozent-Verzinsung über 32 Jahre wegfällt. Selbst gegenüber der alten Einmalbesteuerung mit 30 Prozent Abschlag (70 Prozent von 56.536 Euro = 39.575 Euro) steht das neue Recht in diesem Beispiel besser da.

Der Haken an der neuen Regel: Die Steuer fällt geballt in fünf Jahren an statt verteilt über rund 18. Ein höherer Betrag pro Jahr kann in einen höheren Grenzsteuersatz rutschen — wie stark, hängt von deinen übrigen Alterseinkünften ab. Die Bemessungsgrundlage ist deutlich kleiner, das Timing dafür enger.

Wichtig für die Planung: Die neuen Wohn-Regeln treten erst zum 1. Januar 2028 in Kraft, obwohl das Altersvorsorgedepot schon am 1. Januar 2027 startet¹. Wer die Entnahme noch 2027 vornimmt, fällt nach der Übergangsregelung in § 52 Absatz 51a EStG weiter unter das alte Wohnförderkonto-Regime¹. Ein Jahr Unterschied kann hier also die gesamte Besteuerungslogik ändern — ein Punkt, den man vor einer geplanten Entnahme mit einer Steuerberaterin durchrechnen sollte.

Und wenn du wieder ausziehst?

Kurz gesagt: Gibst du die Selbstnutzung auf, wird der noch offene Stand des Wohnförderkontos in einer Summe fällig — es sei denn, du reinvestierst fristgerecht.

Verkaufst du die Wohnung oder ziehst du dauerhaft aus, gilt der noch nicht versteuerte Betrag als Leistung aus einem Altersvorsorgevertrag und wird auf einen Schlag besteuert (Auflösungsbetrag)². Das Gesetz kennt aber Auswege: Wer den Betrag innerhalb bestimmter Fristen in eine neue selbst genutzte Wohnung steckt oder in einen Altersvorsorgevertrag zurückzahlt, vermeidet diese Folge. Auch bei einer richterlichen Zuweisung der Ehewohnung, bei krankheits- oder pflegebedingtem Auszug und bei einer Wiederaufnahme der Selbstnutzung innerhalb von fünf Jahren bleibt es folgenlos².

Immerhin: Der bisherige 20-jährige Überwachungszeitraum nach Beginn der Auszahlungsphase entfällt mit der Reform ersatzlos⁴. Wer im Alter noch einmal umzieht, kommt künftig deutlich leichter aus der Nummer heraus.

Das Wichtigste in Kürze

• Ja, das Altersvorsorgedepot kann ein Immo-Depot sein: Das geförderte Kapital darf vollständig für selbst genutztes Wohneigentum verwendet werden — Kauf, Bau, Darlehenstilgung, Barriereabbau oder energetische Sanierung.
• Aber nur, wenn der Vertrag es zulässt. Die Entnahmemöglichkeit ist seit der Reform optional. Das ist die entscheidende Prüffrage vor Abschluss.
• Mindestens 3.000 Euro je Entnahme; das alte Restkapital-Erfordernis und die Umbau-Schwellen von 6.000 und 20.000 Euro entfallen.
• Steuerfrei ist die Entnahme nicht, nur aufgeschoben: Das Wohnförderkonto wird im Ruhestand nachgelagert versteuert.
• Ab 2028 fällt die 2-Prozent-Erhöhung weg — im Beispiel sinkt die Bemessungsgrundlage um rund 47 Prozent. Dafür wird über fünf statt rund 18 Jahre besteuert.
• Stichtag beachten: Das Depot startet 2027, die neuen Wohn-Regeln erst 2028.

Fazit

Das Altersvorsorgedepot ist für alle interessant, die Wohneigentum planen und bisher zwischen Altersvorsorge und Eigenkapital-Ansparen hin- und hergerissen waren: Dank Zulagen, Kostendeckel und der Entnahmemöglichkeit für die selbst genutzte Wohnung baust du beides mit demselben Euro auf — Geld, das über die Förderung dazukommt, statt aus deinem Konsumbudget. Der Name „Immo-Depot“ ist also nicht weit hergeholt. Er stimmt nur eben nicht automatisch: Ohne die passende Klausel im Vertrag bleibt es ein reines Rentenprodukt. Prüfe deshalb vor jedem Abschluss, ob die Entnahme nach § 92a EStG vorgesehen ist — und rechne den Stichtag 1. Januar 2028 mit ein. Wie sich das mit deiner Finanzierung und deiner Vorsorge verzahnt, klären wir im kostenlosen Bedarfscheck. Wie das Altersvorsorgedepot grundsätzlich funktioniert, liest du in unserem Überblick zum Riester-Nachfolger.

Häufige Fragen

Kann ich Geld aus dem Altersvorsorgedepot für eine Immobilie entnehmen?

Ja, aber nur wenn dein Vertrag es vorsieht. § 92a Abs. 1 EStG erlaubt es, das geförderte Kapital bis zum Beginn der Auszahlungsphase vollständig oder teilweise für eine selbst genutzte Wohnung zu verwenden — ausdrücklich jedoch nur, „sofern es die Vertragsbedingungen zulassen“¹. Anbieter müssen diese Entnahmemöglichkeit seit der Reform nicht mehr anbieten.

Wofür darf das Kapital verwendet werden?

Für drei Zwecke: Anschaffung oder Herstellung einer selbst genutzten Wohnung beziehungsweise Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens, Erwerb von Pflicht-Geschäftsanteilen an einer Wohnungsgenossenschaft, sowie barrierereduzierender Umbau oder energetische Sanierung². Mindestens 3.000 Euro müssen entnommen werden, und die Wohnung muss in der EU oder im EWR liegen und deine Hauptwohnung sein.

Ist die Entnahme steuerfrei?

Nein — sie ist steuerlich aufgeschoben. Der entnommene Betrag wird in einem Wohnförderkonto erfasst und im Ruhestand nachgelagert versteuert. Nach neuem Recht wird der Stand ab dem 1. Januar nach Beginn der Auszahlungsphase auf fünf Jahre verteilt und in dieser Zeit als sonstige Einkünfte besteuert¹.

Was ändert sich beim Wohnförderkonto ab 2028?

Die jährliche Erhöhung um 2 Prozent entfällt, und die Besteuerung läuft über fünf Jahre statt bis zum 85. Lebensjahr. Dafür entfällt die bisherige Einmalbesteuerung, bei der nur 70 Prozent angesetzt wurden¹ ³. Die neuen Regeln gelten für Entnahmen ab dem 1. Januar 2028; für frühere Entnahmen bleibt es beim alten Recht.

Was passiert, wenn ich die Immobilie später verkaufe oder ausziehe?

Gibst du die Selbstnutzung auf, gilt der noch offene Stand des Wohnförderkontos als Leistung aus einem Altersvorsorgevertrag und wird in einer Summe versteuert². Es gibt Ausnahmen, etwa wenn du den Betrag fristgerecht in eine neue selbst genutzte Wohnung oder zurück in einen Altersvorsorgevertrag investierst.